Byty podražují, ale prodávají se dál. Zájem o pořízení bytu byl v roce 2025 ještě vyšší než předcházející rok, a to navzdory nárůstu cen. Ty vzrostly v průměru o 12 procent, o podobné procento se ale zvýšil i počet prodejů. Dostupnost i ceny bydlení se však významně liší podle regionů. Vyplývá to z dat realitně-analytického portálu Flat Zone a České bankovní asociace.
Nejvyšší ceny jsou nadále v hlavním městě. Zájemce o nový byt v Praze si musí připravit v průměru 172 tisíc korun za metr čtvereční, což je téměř o 70 tisíc korun víc, než za kolik se prodávají novostavby v ostatních regionech. Druhé nejvyšší ceny jsou ve Středočeském a Jihomoravském kraji, naopak nejlevněji se nové byty prodávají na Vysočině. Tam se cenovka pohybuje okolo 80 tisíc korun za metr čtvereční.
Situace je podobná i v případě prodeje již užívaného bytu. „Segment přeprodeje zánovních bytových jednotek je cenově téměř stejně vysoko jako ceny úplně nových bytů,“ přibližuje jednatel společnosti Flat Zone Milan Roček.
Tam, kde chtějí lidé bydlet, se staví málo
Ročně se postaví zhruba 15 tisíc nových bytových jednotek, velkou část nemovitostního fondu však tvoří zejména panelové domy, které se ve velkém stavěly v 60. až 90. letech minulého století. Zatímco v těchto třech dekádách vzniklo 1,4 milionů panelových bytů, za posledních třicet let se postavilo bytů pouze tři sta tisíc. Právě nedostatek bytů je jedním z důvodů pro narůstající ceny.
Podle Milana Ročka by sice rychlejší výstavba mohla zvýšit dostupnost bydlení, musí být ale koncentrována na strategická místa. „Také v roce 2025 byla základním problémem českého bytového trhu skutečnost, že se staví málo v místech, kam dlouhodobě směřuje velká poptávka. Tedy v Praze, Brně a okolí těchto dvou metropolí a v krajských městech,“ domnívá se Roček.
Podle CEO české investiční platformy Upvest Davida Mazáčka by ale ani rychlejší výstavba bytů v hlavním městě nemusela pomoct. „I kdyby se v Praze začalo stavět výrazně víc, výsledným efektem nebude pokles nominálních cen, ale maximálně zpomalení jejich růstu,“ vysvětluje v rozhovoru pro Hospodářské noviny.
Ceny se navíc vytrvale zvyšují i v případě starší bytové zástavby. Ještě v roce 2020 se průměrná cena za metr čtvereční pohybovala okolo 31 tisíc korun v regionech a 85 tisíc korun v Praze. Podle nejnovějších dat je ale nyní na Vysočině nebo v Jihočeském kraji za metr čtvereční potřeba zaplatit v průměru kolem 64 tisíc korun. V Praze už si zájemci musí přichystat více než dvakrát větší sumu, a to 146 tisíc. Malá města s méně než 10 tisíci obyvatel převyšuje Praha a Brno cenově v průměru třikrát.
Hypotéky rostou
Zájem o pořízení bydlení se projevil také v hypotečním trhu. Ten loni vzrostl o 41 procent a objemově byl druhý nejsilnější v historii. Se zvyšujícími cenami nemovitostí se totiž zvyšuje i průměrná výše hypotéky. Ta byla závěrem loňského roku téměř čtyři a půl milionu korun, čímž se dostala na historické maximum.
„S tím souvisí i výše průměrné měsíční splátky, která je necelých 22 800 korun. Oproti roku 2024 je to o zhruba 8,6 procenta více, překonává to tedy i loňský nárůst průměrné nominální mzdy,“ vysvětluje ekonom České bankovní asociace Jaromír Šindel.
Situace se navíc bude spíše zhoršovat. Česká národní banka se rozhodla od dubna zpřísnit podmínky pro investiční hypotéky a vlivem války v Íránu největší poskytovatelé hypoték od poloviny března zvýšili úrokové sazby. Pokud se konflikt brzy nevyřeší, nejsou vyloučeny ani sazby začínající šestkou. Nicméně i v loňském roce, kdy úrokové sazby poklesly, se ve všech případech zvýšila splátka hypotéky i nárok na čistý měsíční příjem.
„Je to určitý paradox, ale je to přesně odpověď na otázku, zda mají lidé čekat na pokles úrokových sazeb, nebo koupit nemovitost. V posledních 15 letech platilo vždycky to, že se vyplatí spíš koupit nemovitost, protože zpravidla je ten nárůst ceny větší a rychlejší než pokles cen úroků,“ vysvětluje Roček.
Jako příklad uvádí Jihlavu, která se loni stala místem s nejlacinějšími novostavbami. Běžný třípokojový byt o 75 metrech čtverečních se v kraji prodával v průměru za 6,5 milionu korun. Pokud si však na něj zájemce chtěl vzít maximální úroveň hypotečního úvěru, tedy 80 procent, v porovnání s rokem 2024 potřeboval mít pro jeho splacení měsíční čistý příjem o 4200 korun vyšší. V Praze to bylo ještě dvakrát tolik.
Výhled do budoucna
Odborníci se domnívají, že i navzdory tomu bude v Praze přetrvávat převis poptávky nad nabídkou. „V Praze a obecně v krajských městech nominální cena bytů asi klesat nebude, jedině mohou mírně klesnout reálné ceny. To s sebou nutně přinese změnu kultury bydlení. Podle mě se tu dlouho žilo v představě, že člověk s nadprůměrným platem si v Praze může koupit byt, ve kterém bude bydlet se svou rodinou. To už rozhodně neplatí,“ myslí si David Mazáček.
V jiných regionech a menších městech může docházet ke stagnaci cen, v závislosti na demografickém vývoji. Ústecko a Karlovarsko pravděpodobně nadále zůstanou nejlevnějšími lokalitami. Podle Milana Ročka se ale budou prohlubovat strukturální problémy. „Jestliže je cenová hladina pod 50 tisíci za metr čtvereční, tak tam není za současných tržních podmínek možné postavit nový bytový dům, protože jeho výstavba stojí víc, než jaká je prodejní cena v dané lokalitě,“ říká.
