Ubíráním metrů brzdí developeři růst celkové ceny bytů nejen v Česku. Podle letošní studie Německého institutu pro hospodářský výzkum DIW se po desetiletích růstu obrací trend velikosti nového bydlení také v dalších evropských či asijských zemích.
Místní politici se často snaží zajistit, aby developeři neopomíjeli rodiny a stavěli i velké byty. Jak to dělají a na jaké problémy může jejich regulace narazit?
Ekonom Konstantin Kholodilin a sociolog Sebastian Kohl ve svém porovnání zjistili, že po desetiletích růstu se nové bydlení začalo zmenšovat. Trend se lišil v tom, kdy obrat nastal. V Belgii a Japonsku dosáhla velikost developerské výstavby vrcholu v roce 1999, v Německu v roce 2005 a v Itálii v roce 2019. Od té doby metry ubývají.
Německá data ukazují podobný jev jako v Česku: od roku 2015 se nové byty v bytových domech zmenšují, zatímco rodinné domy dál rostou. Bytové domy navíc pojmou více domácností: průměrný počet bytů na dům vzrostl ze 7,5 v roce 1980 na více než 10,5 v roce 2022, tedy zhruba o 40 procent.
Příčiny jsou podobné jako u nás. Bydlení zdražuje a drahé pozemky podporují hustší výstavbu. Kupující i nájemníci kvůli vysokým cenám slevují z prostorových nároků, aby se vešli do rozpočtu. Pronajímatelům zase menší jednotky umožňují vybírat vyšší nájemné za metr čtvereční.
Autoři studie v menším bydlení vidí ale také potřebnou odpověď na proměnu společnosti. V Německu převažují domácnosti o jednom či dvou lidech, bytový fond přitom stále tvoří hlavně větší jednotky. Doporučují proto nejen stavět menší byty, ale také rozdělovat ty velké.
Méně vytápěných metrů navíc znamená nižší spotřebu energie. Některá města přesto reagují pravidly, která mají zmenšování bydlení brzdit.
Myslete i na rodiny
Metody, jež některé metropole používají, se dají rozdělit do dvou skupin. První, obvyklejší, stanovuje minimální plochu bytu. Například Singapur ale ukazuje, že město může mluvit developerům nejen do velikosti jednotek, ale dokonce do skladby celého projektu.
U nové soukromé bytové výstavby mimo centrální oblast Singapuru musí mít nejméně pětina jednotek čistou plochu alespoň 100 metrů čtverečních. Bytů o velikosti nejvýše 50 metrů může být pak maximálně pětina. V centrální oblasti platí mírnější požadavek – aby nejméně 20 procent jednotek mělo alespoň 70 metrů.
Úřad pro rozvoj města při zavedení pravidel pro centrální oblast výslovně upozorňoval na pokračující pokles velikosti nových bytů. Cílem bylo zachovat nabídku vhodnou také pro větší domácnosti a rodiny. Regulace tedy ponechává prostor malým jednotkám, ale zároveň vyžaduje pevně dané zastoupení těch větších.
Podobnou otázku řeší Kodaň, jejíž pravidla pracují s podílem podlahové plochy projektu. U běžné nové bytové výstavby musí polovinu celkové obytné plochy tvořit byty s průměrnou velikostí alespoň 95 metrů čtverečních. Pro druhou polovinu je skladba volnější, jednotlivé byty však zpravidla nesmějí klesnout pod 50 metrů.
Ve vymezených rozvojových oblastech má být navíc pětina obytné plochy v jednotkách o velikosti nejméně 110 metrů. Existují nicméně výjimky například pro studentské a komunitní bydlení.
Také Rotterdam a Oslo ovlivňují velikostní skladbu výstavby. V některých částech vnitřního Osla počítá městská norma s nejméně třicetiprocentním podílem bytů nad 80 metrů. Zároveň připouští až 40 procent jednotek o 30 až 50 metrech. Její závaznost se však odvíjí od zapracování do konkrétních plánů. Podpora rodinného bydlení tu tedy ponechává prostor i menším bytům.
Ochrana prostoru pro rodiny
Rotterdam zase rozlišuje lokality. U výškových projektů v centru poblíž veřejné dopravy požaduje průměr alespoň 50 metrů a minimum 40 metrů na byt, jinde zpravidla průměr 60 a minimum 50 metrů.
Za určitých podmínek připouští i menší jednotky, pokud je developer vyváží většími dostupnými rodinnými byty. Novější pravidla obou měst přitom některé požadavky uvolňují: ochrana prostoru pro rodiny se musí potkávat s proveditelností výstavby.
Praxe ale někdy ukazuje, že jedna věc je záměr a druhá realita. V Amsterdamu původní záměr ustoupil při jednání o konkrétních projektech. Město chtělo, aby v oblasti Amstel III nejméně 70 metrů čtverečních měla čtvrtina sociálních a středně drahých nájemních bytů a polovina středně drahých bytů na prodej.
Podle auditu z roku 2025 ale jeho úředníci s developery nakonec v praxi dojednávali jiné podmínky, které požadované zastoupení větších bytů nezaručovaly. Sami přitom upozorňovali, že při omezených nájmech a prodejních cenách se větší byty obtížně vyplácejí.
Pravidla pro velikost bytů či skladbu developerských projektů tak mohou narazit na dva problémy. Zaprvé, příklad Amsterdamu ukazuje, že požadavky města mohou z ekonomických důvodů zůstat nenaplněné. A zadruhé, ani povinná výstavba rodinných bytů nezaručí cenu, kterou si rodiny mohou dovolit.