Nájemní bydlení se týká pětiny domácností. Na co si dát pozor? — ČT24 — Česká televize

V posledních několika letech se podíl domácností žijících v nájemním bydlení ustálil na hodnotě přes 21 procent. Předtím byl jejich podíl nižší a pohyboval se okolo devatenácti procent. Podle analytické studie Trend Report, kterou od roku 2002 vydává Asociace pro rozvoj trhu a nemovitostí (ARTN), se nájemní bydlení v roce 2026 stává dlouhodobou volbou pro stále širší skupiny obyvatel.

Důvodem je dlouhodobě nízká dostupnost vlastnického bydlení, setrvávající vysoké úrokové sazby i změna životního stylu. „Nájemní bydlení už není vnímáno jako dočasné řešení před vlastním bydlením. Stává se plnohodnotnou alternativou, která odpovídá současným ekonomickým i společenským podmínkám. Hlavně nabízí možnost kvalitního bydlení, doplňkové služby a reaguje na aktuální poptávku a trendy,“ míní prezidentka ARTN a partnerka Knight Frank Zdenka Klapalová.

Například podle v únoru zveřejněného průzkumu pro společnost Xella, kterého se zúčastnilo 1050 respondentů mezi 18 a 30 lety, se třetina mladých lidí smířila s tím, že na vlastní bydlení nikdy nedosáhne. Respondenti se také oproti generaci svých rodičů tolik nebrání bydlení v nájmu.

Z průzkumu rovněž vyplynulo, že hypotéku má v současnosti šestnáct procent respondentů. Další téměř čtvrtina si ji plánovala vzít v nejbližších třech letech. „Mladí přitom nečekají, že situaci za ně někdo vyřeší. Třetina připouští, že na svém vysněném bydlení už nyní pracuje, další třetina věří ve zlepšení své finanční situace. Nejvíc je totiž trápí vysoké ceny nemovitostí a nedostupné hypotéky. A vědí, že s tímto problémem mohou bojovat především tím, že se budou snažit navýšit své příjmy,“ podotkl jednatel Xella pro Česko a Slovensko Igor Forberger.

Dle data ČSÚ žilo vloni v nájmu 21,2 procenta českých domácností. Čísla vychází z výběrového šetření Životní podmínky (EU-SILC), kterého se v první polovině loňského roku zúčastnilo osm a půl tisíce domácností. Data mimo jiné ukazují, že ve vlastním domě žilo 38,4 procenta domácností. Dalších více než 33 procent poté bydlelo ve vlastním bytě. „Celkem tedy téměř tři čtvrtiny domácností v Česku bydlí ve vlastním, zatímco nájemní bydlení se týká asi pětiny,“ shrnula v únoru Táňa Dvornáková z ČSÚ.

Lidé žijící v nájmu se zároveň musí potýkat s největšími náklady. Ty dle ČSÚ loni průměrně činily přes třináct a půl tisíce korun, což je podstatně více než u všech dalších forem bydlení. Částku tvoří výdaje na elektřinu, vodné a stočné, plyn, ústřední topení, tuhá a tekutá paliva i ostatní služby. Její vůbec největší část (více než čtyřicet procent) ovšem tvoří nájemné.

Ceny nájmů meziročně vzrostly

Ceny nájmů přitom podle některých ukazatelů i nadále rostou. Podle dat Deloitte Rent Indexu v tuzemsku nájemné v prvním čtvrtletí letošního roku vzrostlo oproti konci loňského roku o 2,1 procenta. Metr čtvereční se tak v průměru pronajímal za 339 korun. Vůbec nejvíce nájemné zdražilo v Liberci, kde vzrostlo o osm a půl procenta.

„Začátek roku tradičně přináší vyšší aktivitu na trhu s nájemním bydlením. Aktuální data našeho indexu ukazují, že oproti konci minulého roku nabírají letos nájmy opět růstové tempo, které však není plošné ani překotné. Výrazně se projevují lokální faktory a specifika jednotlivých regionů,“ řekl ředitel oddělení nemovitostí a stavebnictví v Deloitte Petr Hána.

Odlišná čísla týkající se cen nájmů v prvním čtvrtletí letošního roku vyplynula z analýzy realitní platformy Bezrealitky.cz. Podle té totiž nájmy v tuzemsku klesly proti konci loňského roku o dvě procenta. To nicméně neznamená, že by k poklesu docházelo i meziročně. Za rok totiž ceny podle analýzy stouply o třináct procent a metr čtvereční se průměrně pronajímal za 365 korun, což je o 26 korun více než uvádí zmíněný Deloitte Rent Index. Jak ilustruje graf níže, čísla se oproti ukazateli společnosti Deloitte liší i v jednotlivých městech.

Data ovšem podle Bezrealitky.cz ukazují, že nabídkové ceny nájmů přestávají růst a začínají spíše stagnovat. Růst cen totiž začal narážet na limity domácností. Podle Hendrika Meyera, šéfa realitní skupiny EHS, kam patří také Bezrealitky.cz, mohou ceny zůstávat stabilní i přes vysokou poptávku až do léta.

Zájem o pronájem totiž stále častěji tvoří domácnosti s ekonomickými limity. Jde také například o lidi, kteří bydleli posledních pět let v nájmu za výrazně nižší ceny. Už v loňském roce přitom podle ČSÚ tvořily u domácností žijících v nájmu výdaje na bydlení průměrně více než třicet procent jejich čistého příjmu.

Nájemní smlouva

Právě finanční závazky jsou jednou z podstatných součástí bydlení v nájemním bytě a jejich pochopení je pro bezproblémový průběh nájemního vztahu klíčové. Základní platbou za užívání bytu je nájemné. To se obvykle hradí měsíčně, avšak, jak upozorňuje ministerstvo pro místní rozvoj, nemusí to být podmínkou.

Výše nájemného by měla být specifikována v nájemní smlouvě. Ta by měla obsahovat i celou řadu dalších náležitostí. Patří mezi ně zejména základní identifikační údaje, jako jsou například jméno, adresa či datum narození. Dokument by měl obsahovat i předmět nájmu, tedy adresu, velikost, popis a vybavení bytu. To lze ovšem uvést i v předávacím protokolu nebo evidenčním listu, a to v případě, kdy na tyto dokumenty smlouva odkazuje.

Právě předávací protokol je dalším důležitým dokumentem. Sepisuje se při fyzickém předání bytu a měl by podrobně zachytit jeho aktuální stav tak, aby pronajímatel následně nepožadoval úhrady za vady, které již v bytě byly a nájemce naopak netvrdil, že poškození existovalo již při předání.

Nájemní smlouva by ale měla obsahovat i další náležitosti. Jednou z nich je doba nájmu, která může být určitá či neurčitá. Stanoveno by mělo být i to, jaké služby zajišťuje pronajímatel a jaké jsou zálohy. Dokument byl měl obsahovat i informace o tom, kdo platí elektřinu a plyn, a podmínky případné kauce. Definováno by mělo být také to, za jakých podmínek je nájem ukončen. Resort pro místní rozvoj doporučuje ověřit si při kontrole smlouvy identitu majitele i jeho vztah k bytu.

Zákon naopak do smlouvy neumožňuje zařadit taková ujednání, která jsou zjevně nepřiměřená okolnostem. Co to konkrétně znamená? Jde třeba o povinnost hlásit návštěvy, pravidelně hlásit stav elektroměru či v dokumentu zmiňovat zákaz kouření. Do smlouvy nelze zařadit ani ujednání omezující některá práva nájemce, jako je třeba zákaz chovu zvířat či podmínění návštěv nebo soužití s partnerem se souhlasem pronajímatele. Taková ustanovení jsou neplatná i v případě, kdy je obsahuje podepsaná smlouva, upozorňuje resort pro místní rozvoj.

Nájemné

Může nastat i situace, kdy výše nájemného není ve smlouvě specifikována. V takovém případě má pronajímatel právo na nájemné obvyklé v daném místě pro nájem obdobného bytu či domu. Podle článku na webu Dostupný advokát, jehož autorem je Ondřej Preuss, je ovšem nutné požadovanou částku prokázat. Podle organizace dTest se obvyklá výše nájemného stanoví znaleckým posudkem či nejméně třemi srovnatelnými nájemnými v dané lokalitě za obdobný nájem bytu.

Cena nájemného se za určitých okolností může zvyšovat. Je-li například ve smlouvě sjednána inflační doložka, může majitel jednostranně nájemné o sjednanou míru inflace zvýšit. Dle občanského zákoníku pronajímatel rovněž jednou za dvanáct měsíců může navrhnout zvýšení nájemného „až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě“. Zvýšení ovšem nesmí spolu s předchozími za poslední tři roky přesáhnout dvacet procent. Nutno dodat, že tuto možnost majitel nemá v případě, kdy obě strany sjednaly dohodu, která zvyšování výslovně vylučuje.

V případě, kdy nájemce s navýšením souhlasí, musí do dvou měsíců od doručení návrhu zaslat písemný souhlas. Ten lze nicméně udělit i zaplacením navržené částky. Pokud naopak nesouhlasí, má majitel ve lhůtě tří měsíců možnost navrhnout určení výše nájemného soudem. Stejný postup platí i v případě, kdy by naopak nájemce navrhoval snížení nájemného.

Pronajímatel se může s nájemci dohodnout na zvýšení nájemného také v případě, kdy provede stavební úpravy zvyšující užitnou hodnotu bytu či například šetřící energii. Souhlasí-li alespoň dvě třetiny nájemců v domě, platí následně zvýšené nájemné i pro ty ostatní. V opačném případě má majitel možnost navrhnout zvýšení o 3,5 procenta z vynaložených nákladů ročně.

Může se stát, že nájemce nezaplatí včas. Co se v takovém případě děje? Pronajímatel má právo účtovat zákonný úrok z prodlení či sjednanou smluvní pokutu. Ta nesmí spolu s kaucí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Nastat může i situace, kdy nájemce neplatí schválně z důvodu neplnění povinností majitele. V takovém případě má možnost část nájemného uložit do notářské úschovy. V podobných situacích je ovšem podle ministerstva pro místní rozvoj doporučeno konzultovat situaci s advokátem.

Pokud ovšem nájemce k neplacení nemá důvod, jedná se o hrubé porušení povinností. Trvá-li prodlení déle než měsíc, může pronajímatel nájem s tříměsíční výpovědní dobou vypovědět. Okolnosti neplacení se ovšem posuzují individuálně. V případě, kdy nájemce dluží nájemné a zálohy za služby za dobu alespoň tří měsíců, může majitel nájem vypovědět i bez výpovědní doby.

Podle ministerstva pro místní rozvoj se doporučuje pokusit se s nájemcem před výpovědí dohodnout na splátkách. Důvodem neplacení totiž může být třeba obtížná životní situace. Pokud ale dlužník nezaplatí nebo není možné se dohodnout, může se věřitel obrátit na soud. Ještě před podáním žaloby je nicméně nutné zaslat předžalobní výzvu k úhradě dluhu.

Zálohy, energie, kauce

Nájemné není tím jediným, co nájemce platí. Součástí nákladů na bydlení jsou i platby za nezbytné služby, které vyjmenovává občanský zákoník. Patří mezi ně například dodávky vody či tepla. Pokud smlouva nespecifikuje jinak, má pronajímatel povinnost tyto nezbytné služby zajistit. Má ovšem na druhou stranu právo požadovat měsíční zálohy na úhradu nákladů za tyto služby.

Podle Sdružení nájemníků České republiky naopak majitel na nájemce nesmí přenášet věci, které nejsou službami. Jde například o příspěvek do fondu oprav, odměny statutárním zástupcům či pojištění domu. Tyto případné náklady si musí dát do obsahu nájemného. To, že po nájemci nesmí požadovat jiná plnění než nájemné a zálohy nebo náklady na služby, určuje přímo občanský zákoník.

Pro řádné užívání bytu je nutná také dodávka energií. Jaký je tedy postup v tomto případě? Možným řešením je, aby si nájemce energie přepsal na sebe. Pronajímatel poté nemusí řešit vyúčtování ani nedoplatky.

Důležitou položkou je také kauce. Ta majiteli slouží jako finanční záruka, že nájemce splní své povinnosti. Její složení je nicméně dobrovolné a vyžaduje předchozí dohodu, bez které jistotu nelze vymáhat. Věcí dohody je i její výše, která však spolu se smluvní pokutou nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Při skončení nájmu musí pronajímatel kauci vrátit. Pokud tak neučiní, doporučuje resort pro místní rozvoj zaslat písemnou výzvu. V případě, kdy majitel nezareaguje, je možné podat žalobu k soudu. Nájemce má také právo na úroky z jistoty za dobu od jejího poskytnutí do vrácení.

Nájemce hradí také drobné opravy a náklady spojené s běžnou údržbou bytu. Jde například o úklid, výměnu žárovek nebo opravu vypínačů či žárovek. Tato pravidla stanovuje nařízení vlády účinné od roku 2016, které vyjmenovává konkrétní činnosti spadající do kategorií běžné údržby i drobných oprav. Za drobné opravy se však považují i ty, které v nařízení uvedeny nejsou, jestliže náklad na jednu nepřesáhne patnáct set korun. V případě, že je cena vyšší, hradí celou opravu pronajímatel. Celkové roční náklady na drobné opravy navíc nesmí přesáhnout sto padesát korun na metr čtvereční podlahové plochy bytu. Renovace nad tento limit hradí rovněž majitel.

Preuss na webu Dostupný advokát nicméně upozorňuje, že do kategorie běžné údržby spadá například oprava omítek či malování, což jsou činnosti, u nichž mohou mít obě strany odlišné představy o jejich provedení. I tyto náležitosti tak může být žádoucí blíže specifikovat v nájemní smlouvě. „Majitel může například nechat četnost malování i barvu stěn na libovůli nájemníka, ale vyžádat si před ukončením nájmu uvedení stěn bytu do původního stavu. Další variantou je dohoda o četnosti a průměrných nákladech na malování,“ popisuje Preuss.

Práva a povinnosti nájemce a pronajímatele

Podmínky nájmu určuje nájemní smlouva. Jak již ale bylo uvedeno, některé věci dokument obsahovat nesmí. Jedním z často propíraných témat je, zda má nájemce právo chovat zvíře. Občanský zákoník uvádí, že toto právo má, avšak jedině v případě, kdy chov zvířete majiteli nebo ostatním obyvatelům domu nezpůsobuje nepřiměření potíže. Počítat je třeba i s možností vyšších nákladů. „Vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli,“ stojí v zákoníku. Preuss pak zmiňuje situaci, kdy majitel požadoval okamžité vystěhování nájemce kvůli psovi, avšak soud dal za pravdu druhému jmenovanému, protože zvíře nijak neobtěžovalo okolí.

Nájemce také může v bytě žít s kýmkoliv, koho do domácnosti přijme. Pokud se počet osob v nemovitosti zvýší, je nutné oznámit tuto skutečnost nejpozději do dvou měsíců pronajímateli. Ten má právo vyhradit si ve smlouvě souhlas s přijetím nového člena. To však neplatí, jedná-li se o osobu blízkou nebo o další případy hodné zvláštního zřetele.

Za blízké osoby se považují například rodiče, děti, sourozenci, manžel či partner. „Za osoby blízké se považují i ti, kdo by vážnou újmu druhého důvodně pociťovali jako újmu vlastní – například druh a družka. Zákon výslovně uvádí, že osoby sobě blízké jsou i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí,“ vysvětluje ministerstvo pro místní rozvoj.

Nájemce má také právo v bytě pracovat či podnikat, nezpůsobí-li jeho činnost zvýšené zatížení pro byt či dům. Může jít třeba o hluk, prach či vyšší množství osob, které by do nemovitosti přicházelo. Z toho mimo jiné vyplývá, že provozovny jako jsou kadeřnictví, obchod nebo třeba advokátní kancelář obvykle zvýšení zatížení způsobují a vyžadují splnění řady podmínek včetně souhlasu stavebního úřadu či splnění požárních norem. Pokud by navíc nájemce byt užíval více k podnikání než k bydlení, mohl by pronajímatel smlouvu ukončit výpovědí.

Nájemce má ale i povinnosti. Musí například umožnit majiteli kontrolu bytu za účelem zjištění řádného užívání. I tato kontrola má ovšem svá pravidla. Pronajímatel o ní musí předem informovat a domluvit konkrétní termín. Nájemce či jím zmíněná osoba má zároveň právo být u kontroly přítomna. Bez oznámení smí majitel vstoupit pouze v naléhavých situacích, kam je možné zařadit třeba havárie. V žádném případě pak nesmí prohledávat osobní věci či bez svolení pořizovat fotografie.

Nájemce je také povinen včas oznamovat závady a poškození bytu. Pronajímatel totiž musí byt či dům udržovat ve stavu způsobilém k užívání. To zahrnuje například čištění domu, výmalbu chodeb nebo odstraňování závad. Výjimkou jsou již zmíněné drobné opravy a běžná údržba.

Jak je to se změnami v bytě? Základem je, že nájemce bez souhlasu majitele nesmí provádět úpravy, přestavby ani jiné změny bytu nebo domu, a to ani na svůj náklad. Pronajímatel při porušení může požadovat odstranění těchto změn a pokud tak nájemce neučiní, může dojít i k vypovězení nájmu a požadavku na náhradu škody. Stejně tak ovšem majitel nemá právo jednostranně měnit pronajatou věc bez souhlasu nájemce. Ten ovšem může souhlas odmítnout pouze z vážných důvodů, jako je třeba dlouhodobé zhoršení kvality bydlení. V určitých situacích, kdy například úpravy nesníží hodnotu bydlení a lze je provést bez většího nepohodlí, nemůže nájemce souhlas odmítnout vůbec.

Během bydlení v nájmu může nastat i situace, kdy člověk byt na delší dobu opustí. Pokud nájemce ví, že bude pryč déle než dva měsíce, musí tuto skutečnost oznámit pronajímateli a zároveň určit osobu, která v případě potřeby umožní vstup do bytu. Pokud tak nájemce neučiní, může majitel vstoupit sám.

Z analýzy realitní platformy Bezrealitky.cz vyplývá, že k prvnímu čtvrtletí letošního roku žili lidé v jednom nájmu v průměru necelých pět let. To už je dostatečná doba na to, aby mnozí zvažovali změnu trvalého bydliště. Podle ministerstva pro místní rozvoj si nájemce může přihlásit trvalý pobyt bez souhlasu pronajímatele. Pokud by byl v nájemní smlouvě zákaz, je neplatný. Trvalý pobyt má totiž pouze evidenční význam a nezakládá žádné právo k bytu.

Ukončení nájmu

K ukončení nájmu může dojít celou řadou způsobů. Jedním z nejčastějších je dohoda o zániku nájmu, která je dobrovolná a musí se na ní shodnout obě strany. Nepřípustné je, aby majitel její podpis vynucoval nátlakem či vyhrožováním. Nájem zanikne také uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Pokračuje-li ovšem nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců, kdy měl nájem skončit, a pronajímatel ho nevyzve, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, jakou byl dříve. Nejvýše ovšem na dva roky.

Nejčastějším způsobem ukončení nájmu je vedle dohody výpověď, kterou může dát nájemce i pronajímatel. První jmenovaný smlouvu může ukončit v závislosti na typu nájmu a intenzitě porušení povinností ze strany majitele. V případě nájmu na dobu neurčitou může smlouvu s tříměsíční lhůtou vypovědět kdykoliv i bez uvedení důvodu. Pronajímatel může nájem vypovědět pouze z důvodů uvedených v zákoně a výpověď musí vždy konkrétně zdůvodnit.

Některé z důvodů pro vypovězení již byly zmíněny. Jde třeba o provádění stavebních úprav bez souhlasu nebo podnikání či práci v bytě, která obtěžuje ostatní obyvatele. K vypovězení ale může dojít i v případě, kdy nájemce chová zvíře, které podstatně ztěžuje bydlení ostatním či ohrožuje jejich zdraví. Pronajímatel nicméně musí nejprve vyzvat k tomu, aby zvíře v nemovitosti nepřebývalo. Ve všech těchto případech i v řadě dalších má majitel možnost smlouvu vypovědět s tříměsíční výpovědní dobou.

Bez výpovědní doby tak pronajímatel může učinit v případě zvlášť závažného porušení povinností, v případě výše zmíněného dluhu za dobu delší než tři měsíce, v situaci, kdy dojde k závažnému nebo nenapravitelnému poškození bytu či domu nebo například v případě, kdy je byt užíván k jinému účelu než bylo ujednáno. Výpověď musí být písemná a doručená druhé straně prokazatelným způsobem. Ústní ani telefonická forma není platná. Totéž platí i pro běžnou SMS či e-mail bez uznávaného elektronického podpisu. Kompletní seznam důvodů k vypovězení nájmu ze strany majitele lze nalézt na webu ministerstva pro místní rozvoj.

Nájem může skončit i méně obvyklými způsoby. Sem lze zařadit například situaci, kdy nájemce nemovitost koupí či smrt nájemce, jehož nájemní právo na nikoho nepřešlo.

Specifickým případem je situace, kdy byt koupí nový vlastník. V takovémto případě totiž smlouva automaticky nezaniká a nový vlastník ji nemůže jednostranně ukončit. Nájem navíc nelze vypovědět jen z důvodu změny majitele. Ten tak musí respektovat platnou smlouvu a nemůže se nájemce zbavit pouze na základě toho, že si byt přeje využívat jinak.

Dojít může i na situaci, kdy nájemci skončila smlouva či dostal výpověď z důvodu neplnění povinností, avšak přesto se rozhodne setrvat v bytě či domě. V takovém případě má pronajímatel možnost podat žalobu na vyklizení nemovitosti. Po jejím podání je zahájeno soudní řízení a pokud soud rozhodne ve prospěch majitele nemovitosti, uloží nájemci, aby byt vyklidil. Majitel může využít i návrh na vydání rozkazu k vyklizení, který soudu v případně dostatku důkazů umožní o vyklizení rozhodnout i písemně bez jednání.