Do investičních bytů ukládají volné peníze movití podnikatelé i velcí investoři. A ti, kteří tolik peněz nemají, si s vidinou závratného zbohatnutí jednoduše půjčili u hypotečních bank. Jejich úvěr z podstatné části platili nájemníci, zatímco majitel díky pákovému efektu inkasoval dvouciferné výnosy.
„Máme tady generaci investorů, kteří nikdy nezažili žádnou krizi. Vůbec nemají zkušenost s tím, že by trh několik let stagnoval, nebo dokonce výrazně klesal,“ upozorňuje nákupčí nemovitostí Marek Cifr. Stačí se ale podívat na vývoj po finanční krizi v roce 2009. Pro investora to není hezký pohled.
Na zájemce o zhodnocení peněz v nemovitostech přitom čeká řada dalších pastí, o nichž se na kurzech pro landlordy nedozvědí. Neznamená to, že by investiční byty přestaly dávat smysl. Jako konzervativní nástroj pro dlouhodobé uložení peněz fungují stále.
Kdo si ale s jejich pomocí chce zkrátit cestu k milionům na kontě, musí počítat s řadou rizik. Přinášíme pětici největších.
1. Nic neroste do nebe
Růst cen bytů s sebou přinesl jednu nepříjemnost: nájmy podražovaly pomaleji, a výnosy tak klesaly. Dnes se pohybují mezi třemi až čtyřmi procenty, ve vybraných regionech kolem šesti procent ročně. Po započtení neobsazenosti, oprav či rekonstrukcí je skutečný výnos ještě nižší. Hlavní část výnosů se tak rodí jinde.
„Celý příběh investování do nemovitostí nespočívá v tom, co dostanete z nájmu. Spočívá v tom, co dostanete na růstu hodnoty vašeho bytu,“ vysvětluje obchodní ředitel realitní kanceláře Maxima Reality Jakub Šolar.
Příklad? Kdo koupil starší 50metrový byt v Praze v roce 2016, zaplatil za něj v průměru necelých 2,9 milionu korun. Dnes se prodejní cena takové nemovitosti pohybuje kolem 7,2 milionu.
Dlouhé období růstu může vytvářet falešný pocit bezpečí. Po finanční krizi přitom ceny bytů klesaly až dvouciferným tempem a návrat na předchozí úroveň trval několik let. Pro investora navíc nemusí být problémem jen propad ceny. Pokud podstatnou část očekávaného výnosu tvoří růst hodnoty bytu, ekonomiku investice zásadně mění i několik let stagnace.
Pro dlouhodobého investora s dostatečnou finanční rezervou to nemusí představovat zásadní problém. Nepříznivé období jednoduše „vysedí“. Horší je situace toho, koho okolnosti donutí prodávat právě ve chvíli, kdy je trh dole.
2. Páka funguje oběma směry
Zatímco typický konzervativní investor vkládá do nemovitostí vlastní peníze vydělané třeba podnikáním, v poslední dekádě se stále častěji prosazovala agresivnější strategie – financování investičních bytů hypotečními úvěry. Čtyři miliony vlastního kapitálu tak nemusely stačit jen na jeden byt, ale s pomocí bankovního financování například na tři.
„Investora do nemovitostí poznám hned – podle toho, že dluží spoustu peněz,“ popisuje šéf kanceláře Doma realitní makléři Dominik Ženatý.
V ideálním případě růstu cen nemovitostí vynáší dynamická strategie lépe: vydělává nejen na vlastním kapitálu, ale také na zhodnocení peněz půjčených od banky. Horší případ nastane, když se ceny vydají opačným směrem.
„Finanční páka funguje oběma směry. Umí jak znásobit zisky, tak také znásobit ztráty,“ varuje Šolar.
U bytu za osm milionů korun se 70procentní hypotékou vloží investor 2,4 milionu vlastních peněz. Desetiprocentní růst ceny bytu mu přinese 800 tisíc korun, tedy zhodnocení vlastního kapitálu o třetinu. Při desetiprocentním poklesu o stejných 800 tisíc přijde – dluh vůči bance se totiž s cenou bytu nesnižuje.
Právě rostoucí obliba financování investičních nemovitostí hypotékami přiměla k akci i Českou národní banku. Ta považuje investiční hypotéky za rizikovější než úvěry na vlastní bydlení. Od letošního dubna proto bankám doporučuje u těchto úvěrů maximální poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti 70 procent a celkové zadlužení nejvýše na úrovni sedminásobku čistého ročního příjmu žadatele.
Samotná páka přitom není problém. Pro investora s dostatečnými rezervami může být rozumným způsobem, jak efektivněji pracovat s kapitálem. Rizikovou se stává ve chvíli, kdy je na ní postavená celá investiční strategie.
Marek Cifr proto při nákupu bytů pro klienty neřeší jen očekávaný výnos, ale také jejich příjmy, výdaje, ostatní majetek a schopnost zvládnout krizový scénář. U některých zájemců musí vysvětlit, že by příliš riskovali. „S nadsázkou: V tuto chvíli jste na investici do nemovitostí příliš chudí, říkám jim,“ popisuje Cifr.
Nebezpečná je tedy hlavně kombinace vysokého dluhu, záporného cash flow a situace, která investora donutí prodávat právě ve chvíli, kdy jsou ceny dole.
3. Investice placená nájemníkem? Mýtus
Před deseti lety navíc investorům nahrávaly mimořádně levné hypotéky se sazbami pod dvěma procenty. „Na trhu to vytvořilo anomálii maximálního kalibru,“ říká Ženatý. Sešly se podle něj nízké sazby s proti dnešku relativně nízkými cenami nemovitostí.
Jenže pak se jedna část rovnice změnila. Hypoteční sazby během inflačního šoku vystoupaly z úrovní kolem dvou procent k pěti a šesti procentům.
Cena bytu je při nákupu daná. Cena dluhu se ale při každé refixaci může změnit. U hypotéky 5,6 milionu korun na 25 let stoupne měsíční splátka z přibližně 24 tisíc při dvouprocentní sazbě na 30 tisíc při čtyřech a více nebo 36 tisíc při šesti procentech.
A právě tady naráží na realitu oblíbená poučka, že „nájemník investorovi splácí hypotéku“. Ve skutečnosti ovšem platí tržní nájemné, jehož výše se odvíjí především od místního nájemního trhu. Kolik investor zaplatí bance, je jeho vlastní investiční kalkulace.
Nebezpečnou iluzi, že mi byt zaplatí jeho nájemník, ostatně potvrzují i data z krajských měst. Z výpočtů týdeníku Ekonom vyplynulo, že u modelového 50metrového bytu v Praze při jeho aktuální místní ceně, 70procentní hypotéce na 25 let a dnešní průměrné úrokové sazbě vychází splátka úvěru na bezmála 29 tisíc. Průměrné nájemné je ale více než o 5600 korun nižší.
Z průměrných dat pak vychází, že jediná dvě města, kde skutečně může hrubé nájemné u tohoto modelového bytu pokrýt splátku, jsou Karlovy Vary a Ústí nad Labem. A to ještě před započtením oprav, neobsazenosti a dalších nákladů vlastníka.
Záporné cash flow samo o sobě špatnou investici neznamená. Investor může každý měsíc vědomě doplácet a sázet na dlouhodobý růst ceny, potřebuje však dostatečné vlastní zdroje. Jinak jej kombinace vyšší splátky a výpadku příjmů může přinutit prodávat právě v době, kdy se trhu nedaří.
4. Sleva není zadarmo
Odpovědí investorů na nízké výnosy Prahy a Brna se v několika posledních letech staly levnější regiony. Byty na severní Moravě či Ústecku stály výrazně méně, nájemné však nebylo úměrně nižší, a nabízely tak vyšší výnos. S přílivem investorů se ale tato výhoda začala vytrácet.
Cifr popisuje jeden z nejvýraznějších příkladů z Ostravy. V květnu 2023 tam jeho firma kupovala panelákové byty 1+1 přibližně za 1,3 milionu korun s čistým výnosem kolem osmi až 8,5 procenta. Původně je chtěli držet dlouhodobě. Jenže během zhruba dvou let jejich cena vyrostla natolik, že je v roce 2025 prodávali kolem 2,6 milionu korun. Nájemné podobným tempem nevzrostlo.
„Nový investor tak tyto byty kupoval s výnosem pod čtyři procenta,“ popisuje nákupčí nemovitostí.
Právě v tom vidí problém části regionálního trhu. „Nejde o to, že nemovitosti v regionech jsou levné, protože všichni přehlédli skrytý diamant. Jsou levné kvůli vyššímu riziku: jsou tam horší nájemníci, horší likvidita, delší neobsazenost, větší delikvence,“ říká.
Vyšší výnos měl podle něj investora za tato rizika odměňovat. Jenže v některých městech tato riziková prémie s růstem cen téměř zmizela. I proto se nyní Cifr s klienty zaměřuje pouze na Prahu a Brno.
Další problém je, kdo vlastně ceny v takových lokalitách vytváří. Nákupčí nemovitostí uvádí příklad ostravských panelových domů, kde podle jeho kontroly katastru pocházela velká část vlastníků z Prahy a Brna. Pokud místní kupní síla na současné ceny nestačí a poptávku táhnou hlavně investoři z bohatších měst, vzniká podle něj otázka, komu budou dnešní majitelé byt za několik let prodávat.
„Potřebujete další investory, kteří budou muset akceptovat výrazně horší podmínky a riziko než vy,“ říká. A mluví v této souvislosti o hře na „posledního blázna“ – tedy investora, který už nenajde dalšího kupce ochotného přijmout ještě horší poměr ceny, výnosu a rizika.
Regionální investice přesto nezavrhuje Jaroslav Ton ze Salutem Real. Třeba v Ústí nad Labem či Mostě podle něj může větší část návratnosti přinášet samotný pronájem. „Musíte danou lokalitu dobře znát, umět vybrat konkrétní část města nebo pracovat s nájemníky,“ uvedl.
A právě to je podstata celé pasti. Vysoký výnos není bonus zdarma. Často je cenou za nižší likviditu, slabší místní kupní sílu, vyšší provozní náročnost nebo méně jistou budoucí poptávku. Levnější byt tak nemusí být lepší investicí jen proto, že v excelu ukáže vyšší procento.
5. Investice, kterou nepřestěhujete
Nemovitost má proti většině investic jednu zásadní nevýhodu: nepřestěhujete ji. Při horizontu dvaceti či třiceti let proto nestačí dnešní poptávka. Podstatné je, kdo bude chtít v daném místě bydlet za dvě dekády.
Právě zde vstupuje do hry demografie. Analýza společnosti Flat Zone upozorňuje, že téměř pětinu českých bytů dnes vlastní lidé starší 70 let a během příští dekády se tak může na trh dostat velké množství zděděných nemovitostí.
Největší problém může nastat v menších městech s pěti až deseti tisíci obyvatel, kde by podle analýzy mohla nabídka vzrůst na dvoj- až 4,5násobek současné úrovně. Celkem 159 z 563 menších měst může mít problém tuto nabídku absorbovat, což by vedlo ke stagnaci či poklesu cen. Samotný počet obyvatel ale nestačí.
„Při hodnocení lokalit se díváme třeba i na restaurace, jaké mají hodnocení a otevírací dobu,“ popisuje Cifr, jak jeho firma prověřovala menší města před nákupem nemovitostí.
Pokud si podle něj člověk v okresním městě po páté hodině nemá kam zajít na kávu a za běžnými službami musí jezdit do krajského města, vypovídá to něco o dlouhodobé atraktivitě místa. Při výběru proto sledovali také pracovní příležitosti, dopravu nebo dostupnost služeb.
Demografie navíc není jediným lokálním rizikem. Investor totiž nekupuje jen byt, ale také podíl na domě. Ton proto doporučuje prověřit stav SVJ, jeho dluhy, plánované opravy či strukturu vlastníků – i ty mohou rozhodnout o výsledku investice.
Dnešní vysoký výnos tedy nevypovídá o tom, jak dobrá bude investice za 20 let. Byt může být stále stejný, jeho okolí nikoli.
Dva typy investorů
Žádná z pěti pastí sama o sobě neznamená, že je investiční byt špatným místem pro peníze. Rozhodující je, co od něj investor očekává a zda má dostatečné rezervy a čas případné problémy přečkat.
„Jedním ze zásadních faktorů je investiční horizont,“ upozorňuje Šolar. Jinak řečeno, rozdíl je mezi člověkem, který do bytu na desítky let uloží část svého majetku, a tím, kdo chce s minimem vlastních peněz a maximální pákou rychle vybudovat realitní impérium.
Cihla může být konzervativní investice. Hypotéka a víra v nekonečný růst cen z ní ale bezpečnou investici neudělají.