Vystěhovávání nájemníků, prudce rostoucí nájmy, mladí lidé, kteří se nemohou osamostatnit, a tisíce lidí v ulicích. Bytová krize ve Španělsku se nachází v jednom ze svých nejkritičtějších období. Za touto sociální krizí se však skrývá strukturální nedostatek, který přetrvává již desítky let: Španělsko má jeden z nejmenších veřejných bytových fondů v Evropě.
Podle ministerstva bydlení a městské agendy má Španělsko přibližně 318 tisíc veřejných sociálních nájemních bytů, které představují pouhých 1,72 procenta celkového počtu domácností v zemi. Sociální a regulované bydlení dohromady tvoří přibližně 3,3 procenta španělského bytového fondu, zatímco průměr v Evropské unii se blíží osmi procentům.
José García Montalvo, profesor ekonomie na Univerzitě Pompeu Fabra, upřesňuje, že „pokud hovoříme výhradně o veřejném nájemním bydlení, pohybujeme se mezi 1,5 a dvěma procenty, přesné číslo však nikdo nezná“.
Země vlastníků, ne nájemců
Kořeny problému sahají až do frankistického režimu. Po občanské válce podporoval Frankův režim masovou výstavbu regulovaného bydlení, aby reagoval na růst populace a odliv obyvatel z venkova do velkých měst. Jeho cílem však bylo něco jiného než v ostatních evropských zemích: podporovat soukromé vlastnictví bytů.
Tuto filozofii vystihoval známý výrok připisovaný ministru bydlení Josému Luisi Arreseovi: „Chceme zemi vlastníků bytů, nikoli proletářů.“ V průběhu 50., 60. a 70. let stát postavil miliony bytů v rámci programu sociálního bydlení.
Bydlení bylo chápáno jako nástroj sociální stability a tato politika frankistického hospodářského rozvoje zanechala trvalou stopu. Postupem let se vytvořila početná vrstva obyvatel, kteří žili ve vlastních bytech, namísto toho, aby vznikl veřejný nájemní bytový fond srovnatelný s fondy v zemích, jako jsou Rakousko, Nizozemsko, Švédsko nebo Francie.
Carme Trillaová, ekonomka a předsedkyně nadace Fundació Habitat3, se domnívá, že toto historické rozhodnutí určuje „výrazný rozdíl mezi Španělskem a ostatními evropskými zeměmi. Politika byla orientována na vlastnické bydlení“, protože „veškeré úsilí směřovalo k prodeji státem podporovaných bytů“. Trillaová zdůrazňuje, že tato španělská zvláštnost dodnes překvapuje i za hranicemi země: „Když se mluví o veřejném bytovém fondu, nechápou, proč nejde o nájemní bydlení.“
Miliony chráněných domů skončily na volném trhu
Současný nedostatek sociálního bydlení ve Španělsku lze z velké části vysvětlit tím, že značná část regulovaných bytů postupem času ztratila svou původní funkci. V průběhu 80. let pokračovala výstavba státem podporovaného bydlení (VPO), které představovalo téměř polovinu všech bytů postavených v zemi. Podle Zvláštního bulletinu o sociálním bydlení za rok 2024, který vydala Observatoř bydlení a půdy, bylo v letech 1981 až 2023 dokončeno více než 2,4 milionu takových bytů.
José García Montalvo připomíná, že „veškeré státem podporované bydlení bylo v osobním vlastnictví. Byty byly po určitou dobu chráněny a poté tento status ztratily. Někde po dvaceti, jinde až po padesáti letech“. Po uplynutí této lhůty je bylo možné prodat nebo pronajímat za tržní ceny. „Od 60. let byly postaveny miliony bytů, postupně však ztrácely status chráněného bydlení a byly prodávány, takže dnes ve veřejném bytovém fondu prakticky nic nezbylo,“ shrnuje.
Jaime Palomera, doktor ekonomické antropologie, spoluředitel barcelonského Institutu pro výzkum měst (IDRA) a autor knihy Únos bydlení, upozorňuje na tuto strukturální anomálii. „Ve Španělsku je přibližně šest milionů bytů, které byly původně chráněné, ale následně se dostaly na volný trh. Postupem času přispěly ke vzniku spekulativních bublin,“ uvádí. Tato dynamika podle něj „mimořádně ztěžuje vytvoření systému dostupného a sociálního bydlení, jaký má většina evropských zemí“.
Předsedkyně nadace Fundació Habitat3 s touto kritikou souhlasí a prodej veřejného bytového fondu považuje „téměř za svatokrádež“. Za jednu z nejzávažnějších chyb označuje prodej „bytových projektů, které nevybudovali soukromí, ale veřejní developeři. Tyto byty byly prodány. V Evropě se totiž nic takového nestalo“.
Hlavní výjimkou je Baskicko. Podle Garcíi Montalva tam od roku 2003 nelze byty postavené s veřejnou podporou vyjmout z režimu chráněného bydlení: „Každý byt, na jehož výstavbu byla poskytnuta veřejná dotace, zůstává součástí chráněného bytového fondu.“ Baskická vláda navíc oznámila, že odkoupí 510 chráněných bytů v San Sebastiánu, které byly prodány investičnímu fondu Blackstone a u nichž se blížil konec ochranné lhůty. Jejich nájemníci budou moci zůstat za stejných podmínek a platit měsíční nájemné ve výši 600 až 900 eur.
Krize z roku 2008 jako promarněná příležitost
Během realitního boomu na konci 90. let a v prvním desetiletí nového tisíciletí skončila u tisíců chráněných bytů ochranná lhůta a bylo možné je prodat za ceny výrazně převyšující původní pořizovací cenu.
Prasknutí realitní bubliny problém ještě prohloubilo. Výstavba se zhroutila a jak připomíná García Montalvo, „velké množství bytů bylo prodáno investičním fondům. Stalo se tak například v Madridu a Madridském autonomním společenství“. Jen v roce 2013 přešly tisíce chráněných bytů do rukou společností napojených na Blackstone a konsorcium Goldman Sachs – Azora, přičemž tyto transakce byly později zpochybněny soudy.
Podle Carme Trillaové byla promarněna také historická příležitost. „Byty, které bankovní sektor získal výměnou za finanční záchranu, mohly vytvořit veřejný bytový fond. Tato příležitost se naskytla v letech 2011 nebo 2012, ale nestalo se tak.“
Jaime Palomera zase kritizuje výrazně nižší veřejné investice do bydlení ve srovnání s ostatními evropskými zeměmi. „Veřejná správa trpí nedostatkem financí,“ upozorňuje. Podle jeho výpočtů „španělská centrální vláda vyčleňuje na bydlení 0,2 procenta HDP“ a odhaduje, že „aby se její model změnil a přiblížil vyspělejším evropským systémům, bylo by nutné zvýšit veřejné výdaje na dvě procenta HDP“. „Náš rozpočet je skutečně směšný. A nepřeháním, je opravdu směšný,“ prohlašuje. „Bez peněz nelze byty ani stavět, ani kupovat.“
Lze znovu vybudovat fond sociálního nájemního bydlení?
Odborníci se shodují, že dohnání několika desetiletí zaostávání bude vyžadovat dlouhodobé úsilí a že řešení nespočívá pouze ve výstavbě dalších bytů. García Montalvo navrhuje, že „existují dvě cesty, jak tuto situaci zvrátit. Jednou z nich je nákup bytů, které by se zařadily do veřejného fondu sociálního nájemního bydlení“. Toho by podle něj bylo možné dosáhnout odkupem stávajících nemovitostí od velkých vlastníků, investičních fondů, finančních institucí nebo veřejné banky Sareb. „Druhou možností je samozřejmě výstavba sociálního bydlení a také cenově dostupného bydlení. Sociální bydlení spadá do veřejného sektoru, zatímco cenově dostupné bydlení vyžaduje spolupráci veřejného a soukromého sektoru.“
„Nejde ani tak o výstavbu jako spíše o získávání bytů,“ dodává Jaime Palomera. „Chráněné bydlení lze zajistit buď výstavbou nových bytů, nebo jejich nákupem na trhu a následným převedením do veřejného systému.“ Podle něj byla tato strategie klíčová ve Vídni nebo Singapuru, kde „nejprve provedli audit a odkoupili velké množství bytů a pozemků, které byly v soukromých rukou“. Ve Španělsku uvádí jako příklad Katalánsko, které „jen loni odkoupilo něco přes čtyři tisíce bytů od soukromých vlastníků“, říká spoluředitel institutu IDRA.
Ekonomka Carme Trilla rovněž argumentuje, že „v rámci těchto obtíží je nákup budov a bytů nejrychlejším a nejbezprostřednějším řešením“. Jako příklad uvádí Paříž: „Město Paříž nakupuje obrovské množství bytů. Je to možná nejrychlejší cesta, protože následná výstavba je už mnohem pomalejší.“ Podle ní však výstavba zůstává nezbytná, její časová náročnost je ale značná: „Nejméně tři až čtyři roky,“ varuje, a to i v případě, že jsou pozemky již k dispozici.
Co se dělá v ostatních evropských zemích?
Několik zemí vybudovalo veřejné nebo částečně veřejné systémy, které dokážou po desetiletí zajišťovat stabilní nabídku cenově dostupného bydlení. Typickým příkladem je Vídeň, kde se s rozsáhlou výstavbou veřejného bydlení začalo téměř před sto lety a tato politika pokračovala i v následujících desetiletích bez ohledu na politické změny.
Ve Spojeném království a Nizozemsku spravují značnou část fondu sociálního bydlení neziskové organizace. Francie rozvinula systém nájemního bydlení s regulovaným nájemným, který podporují veřejné instituce, družstva a nadace. Ve skandinávských zemích je větší podpora věnována družstevnímu modelu bydlení.
Politické překážky a odpor veřejnosti
Obnova fondu veřejného bydlení je také otázkou politické vůle. José García Montalvo varuje, že nedostatečná spolupráce mezi jednotlivými úrovněmi veřejné správy „zásadně podmiňuje“ řešení problému. „Pokud spolu nebudou koordinovat postup a nedosáhnou dohody, nedá se nic dělat,“ varuje.
Jedním z méně viditelných faktorů je podle profesora skutečnost, že obce se často zdráhají poskytovat pozemky, které by umožnily rozšířit nabídku bydlení. „Často se staví proti výstavbě dalších bytů, protože jejich voliči jsou vlastníky nemovitostí a nechtějí, aby jejich hodnota klesala.“
Palomera dodává, že „pro obce není příliš atraktivní stavět veřejné bydlení“ a že „jeho slavnostního otevření se vždy dočká až starosta, který je ve funkci v následujícím volebním období“. Kritizuje také skutečnost, že „naprostá většina regionálních vlád na veřejné bydlení nesází a přinejlepším buduje chráněné bydlení s tím, že po uplynutí několika let tato ochrana zanikne a byty se stanou běžným tržním zbožím“.
K tomu se přidávají předsudky, které sociální bydlení stále provázejí. „Obyvatelé dané oblasti vnímají veřejné bydlení jako hrozbu,“ uvádí tento výzkumník. „Ve Španělsku bylo tradičně určeno nejchudším lidem, a nese si proto určité stigma,“ upozorňuje.
Carme Trillaová tento pohled odmítá a považuje ho za „naprostý omyl“. Připomíná, že chráněné bydlení je určeno také střední třídě s ročními příjmy třicet, čtyřicet, nebo dokonce padesát tisíc eur. „Ti, kteří se potýkají s problémy a nemohou si dovolit bydlení, jsou děti právě těchto lidí, kteří chráněné bydlení nechtějí,“ říká předsedkyně nadace Fundació Habitat3.
Problém bez rychlého řešení
Podle odborníků prodlužuje bytovou krizi absence dlouhodobé a kontinuální bytové politiky. „Stát selhal ve své odpovědnosti, protože nedokázal udržet fond sociálního nájemního bydlení na přijatelné úrovni,“ konstatuje García Montalvo.
„To je velké neštěstí naší země. Bytové politiky v evropských zemích, které nakonec disponují významným fondem chráněného či sociálního bydlení, jsou úspěšné proto, že se udržují dlouhodobě,“ naříká Carme Trillaová a právě v tom podle ní spočívá klíčový problém. „Ve Španělsku nám to velmi uškodilo.“
Proto považuje za zásadní trvale zachovat sociální funkci bydlení: „Byty, které se postaví, by měly být chráněné navždy. Neměly by být později privatizovány.“ Jinak se podle ní problém bude opakovat: „Vždy se začíná od nuly. Nemyslí se na budoucí generace.“
Článek napsal Antón Hombrados (RTVE), poprvé byl publikován 6. listopadu 2026 v 07:12 (SEČ).
Tento článek byl přeložen za pomoci umělé inteligence.